Nel 2023, il mercato fondiario italiano ha registrato una generale stabilità, con un leggero aumento dei prezzi e un volume di compravendite pressoché invariato rispetto al 2022.
L’indagine del Centro di Ricerca Politiche e Bioeconomia (CREA-PB) evidenzia tuttavia profonde differenze territoriali e settoriali, influenzate da dinamiche economiche, geopolitiche e climatiche.
Il prezzo medio nazionale dei terreni agricoli è aumentato dell’1% sul 2022, raggiungendo i 22.800 euro per ettaro. Valori che variano significativamente in base alla localizzazione: il Nord-Est si attesta al vertice con 47.000 euro per ettaro, seguito dal Nord-Ovest (35.000 euro, +3%). Decisamente più bassi i prezzi registrati al Centro (sotto i 16.000 euro, +0,7%), al Sud (13.700 euro, +1,5%) e nelle Isole (8.900 euro, +1,1%).
Le aree con colture ad alta redditività, come vigneti e frutteti, hanno mantenuto una maggiore vivacità negli scambi, mentre nelle aree interne e montane, caratterizzate da terreni marginali, la domanda resta debole, nonostante l’aumento dell’offerta.
Tendenze nelle Compravendite e negli Affitti
L’incertezza economica e le opportunità limitate del Piano Strategico della PAC 2023-2027 hanno spinto molti agricoltori a preferire contratti di affitto piuttosto che acquisti. Il mercato delle locazioni, che copre ormai il 50% della superficie agricola italiana, ha mostrato una crescita costante: oltre 6,2 milioni di ettari sono oggi gestiti tramite affitti, segnando un incremento del 27% nell’ultimo decennio.
Le transazioni di acquisto sono invece dominate da grandi aziende agricole interessate all’ampliamento delle superfici, spesso utilizzando terreni per colture di pregio o per attività extra-agricole come la produzione di energie rinnovabili. In contrasto, gli operatori meno strutturati incontrano difficoltà di accesso, aggravate dall’aumento dei costi di produzione e dalla ridotta redditività agricola.
In conclusione quello che emerge dal rapporto è un’accentuata polarizzazione del mercato fondiario sia dal lato dell’offerta che della domanda. I prezzi elevati limitano l’accesso alla terra ai soli grandi operatori o a chi dispone di economie di scala, mentre tra le superfici si assiste a un forte divario in termini di valore fondiario tra colture e aree geografiche. I vigneti, con una media di 58.000 euro per ettaro (oltre 80.000 euro considerando gli impianti), e i frutteti (54.600 euro) confermano il primato tra le colture. Al contrario, seminativi (24.600 euro), oliveti (16.200 euro) e pascoli (10.200 euro) si attestano su valori più bassi, e con margini di crescita modesti.
